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首頁本報(bào)記者 安 娜
在城市新建的商品房小區(qū)，水管漏了、馬桶堵了可以找物業(yè)上門修理。但是，對(duì)于沒有物業(yè)的老舊小區(qū)來說，普遍存在亂停車、環(huán)境差、居民需求無人處理等管理缺失。近年來，北京市朝陽區(qū)通過創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”等體制機(jī)制，動(dòng)員居民參與解決老舊小區(qū)管理頑疾，181個(gè)老舊小區(qū)從沒有物業(yè)到“準(zhǔn)物業(yè)”管理，52個(gè)老舊小區(qū)“準(zhǔn)物業(yè)”又升級(jí)為專業(yè)化物業(yè)公司管理，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)物業(yè)管理“三級(jí)跳”，大大方便了群眾生活，有力促進(jìn)了城市社區(qū)治理。
181個(gè)老舊小區(qū)物業(yè)管理從無到有
“準(zhǔn)物業(yè)”管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋
位于元大都遺址公園北側(cè)的小關(guān)東里10號(hào)院是建于20世紀(jì)七八十年代的老舊小區(qū)。現(xiàn)如今，院里卻絲毫沒有“老、舊”的感覺，取而代之的是干凈、整齊、有序，一片休閑綠地和一面自行車主題文化墻更使社區(qū)環(huán)境富有十足的現(xiàn)代化氣息。
據(jù)記者了解，小關(guān)東里10號(hào)院共有10棟樓，以前分別由4家產(chǎn)權(quán)單位的后勤管理部門管理，院內(nèi)秩序曾一度較為混亂。2011年，為了改善居民居住環(huán)境，小關(guān)街道辦事處、小關(guān)東街社區(qū)組織10號(hào)院居民實(shí)施“準(zhǔn)物業(yè)”管理，成立準(zhǔn)物業(yè)管理委員會(huì)，以居民自治的形式開展小區(qū)建設(shè)和管理。
據(jù)前準(zhǔn)物業(yè)管理委員會(huì)委員李榮芳回憶，當(dāng)初第一次“上班”，就是參加社區(qū)環(huán)境改造意見征求會(huì)。會(huì)上，施工方向大家提出通過加寬主干道解決車輛出入不便的方案，還建議在人行道以及休閑場地鋪設(shè)滲水磚，在保持綠地面積不變的情況下補(bǔ)栽花草，將自行車棚整修和重建等建議。居民委員們則提出增加地漏防止地面積水，車位應(yīng)該劃在遠(yuǎn)離居民窗口的位置以免擾民等意見。
社區(qū)黨支部還組織居民建立黨員示范崗，實(shí)行環(huán)境清潔維護(hù)責(zé)任制，小區(qū)黨員、樓門長帶頭認(rèn)領(lǐng)責(zé)任區(qū)。小桔燈平安志愿者、垃圾分類志愿者、環(huán)境清潔志愿者等多支志愿隊(duì)伍，讓垃圾分類、環(huán)境清潔、安全巡邏成為“準(zhǔn)物業(yè)”管理的常態(tài)化工作。院內(nèi)清理出來的廢舊自行車，經(jīng)過雕塑家的設(shè)計(jì)，變成名為《年輪》的文化景觀墻。
2018年，借助產(chǎn)權(quán)單位改革契機(jī)，小關(guān)街道又將10號(hào)院“準(zhǔn)物業(yè)”升級(jí)為真物業(yè)，準(zhǔn)物業(yè)管理的接力棒交到專業(yè)化物業(yè)公司手中。
據(jù)朝陽區(qū)委社會(huì)工委區(qū)民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“小關(guān)東里10號(hào)院是朝陽區(qū)‘準(zhǔn)物業(yè)’管理的縮影。目前，朝陽區(qū)老舊小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理形成四種模式，包括居民自管與市場機(jī)制相結(jié)合、居民自管與政府扶持相結(jié)合、居民自管與產(chǎn)權(quán)單位參與相結(jié)合、成立社會(huì)組織負(fù)責(zé)準(zhǔn)物業(yè)管理工作。”
52個(gè)老舊小區(qū)“準(zhǔn)物業(yè)”升級(jí)真物業(yè)
創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”模式
從2016年開始，朝陽區(qū)創(chuàng)新“居民自治+專業(yè)管理”老舊小區(qū)管理模式，在左家莊、和平街、垡頭、酒仙橋等街道試點(diǎn)開展“準(zhǔn)物業(yè)”管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步引入更為專業(yè)的物業(yè)公司，具備條件的52個(gè)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)從“準(zhǔn)物業(yè)”到真物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
前不久，有著40年歷史的八里莊街道機(jī)二委小區(qū)入駐了專業(yè)物業(yè)公司。通過探索先嘗后買、先單項(xiàng)收費(fèi)再多項(xiàng)收費(fèi)的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)新路，小區(qū)居民自治管理委員會(huì)跟社區(qū)居委會(huì)一起依托居民議事廳，在廣泛征求意見、開展充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，選擇了這家物業(yè)公司。
進(jìn)駐后，物業(yè)公司通過大量調(diào)查和走訪，剔除了并未在小區(qū)實(shí)際居住的車輛信息，清理出一直占用車位的僵尸車輛。通過物業(yè)停車管理，小區(qū)停車漸漸有序。
八里莊街道還對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施“大小物業(yè)綜合服務(wù)”工作方法。以服務(wù)管理模式進(jìn)行分類，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目“打包”。打破原有“樓、院”觀念，立足區(qū)域整體，將老舊小區(qū)分為有責(zé)任主體的單一產(chǎn)權(quán)類和被“棄管”的多產(chǎn)權(quán)類，將公共區(qū)域內(nèi)秩序管理、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、停車服務(wù)、便民服務(wù)等項(xiàng)目分別“打包”整合，交由“區(qū)域大物業(yè)”管理，變“失管”為“物管”;原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司仍然作為責(zé)任主體，對(duì)樓體、公共設(shè)施設(shè)備及居民家中維修事項(xiàng)進(jìn)行管理;街道統(tǒng)一引入轄區(qū)專業(yè)維修隊(duì)伍，有序及時(shí)、有償?shù)蛢r(jià)地解決居民家中維修難題。
“在物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)中，因老舊小區(qū)基礎(chǔ)情況不同，需要探索與該小區(qū)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式。”朝陽區(qū)委社會(huì)工委區(qū)民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在總結(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)街道實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，目前，朝陽區(qū)初步形成托管型、代管型、聯(lián)管型、重生型四種物業(yè)升級(jí)管理模式，為全區(qū)各街鄉(xiāng)“準(zhǔn)物業(yè)”升級(jí)真物業(yè)提供參考。
“城市大腦”讓物業(yè)服務(wù)更智慧
“智慧物業(yè)、品牌物業(yè)”走進(jìn)居民生活
進(jìn)入樓門不需要門禁卡，人臉識(shí)別系統(tǒng)自動(dòng)掃描比對(duì);家中管道堵了，手機(jī)一鍵下單即刻有人上門維修……隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的發(fā)展，居民對(duì)小區(qū)管理的需求日趨多樣，個(gè)性化、專業(yè)化、高品質(zhì)的需求日益強(qiáng)烈。邁上“準(zhǔn)物業(yè)”管理、物業(yè)公司管理這兩個(gè)平臺(tái)后，朝陽區(qū)又利用大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能等技術(shù)，對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和整合，搭建“城市大腦”系統(tǒng)，建立“智慧物業(yè)”平臺(tái)，通過數(shù)據(jù)的互通共享，為解決物業(yè)管理中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題提供信息化資源支持服務(wù)，不斷形成連鎖化經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng)。
記者了解到，朝陽區(qū)目前多個(gè)街道都有接地氣的智慧物業(yè)新實(shí)踐。朝外街道在歌華有線電視云平臺(tái)上創(chuàng)建“朝外生活圈”電視云服務(wù)，居民足不出戶就可享受“一刻鐘社區(qū)服務(wù)圈”的便利。呼家樓街道呼北社區(qū)服務(wù)綜合體的收代發(fā)室和智能快遞柜，免費(fèi)幫助居民網(wǎng)上預(yù)約、收發(fā)快遞。東湖街道“掌上議事廳”、安全管理平臺(tái)等大數(shù)據(jù)信息化手段，為物業(yè)小區(qū)議事決策、服務(wù)溝通、安全管理、設(shè)備維護(hù)等提供保證。
同時(shí)，朝陽區(qū)還積極引導(dǎo)物業(yè)公司參與老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成連鎖化經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)。對(duì)于多產(chǎn)權(quán)單位小區(qū)或樓宇形成的管理范圍很小的物業(yè)公司，通過黨建帶動(dòng)共商共治，為物業(yè)公司搭建平臺(tái)，嘗試在一定區(qū)域內(nèi)建立物業(yè)聯(lián)盟，讓水電工等專業(yè)人員可以在多個(gè)公司之間為更多業(yè)主提供服務(wù)。這種聯(lián)動(dòng)機(jī)制，既保證了整體物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，又有利于企業(yè)攤薄人工成本，還減少了“物業(yè)要漲錢才能提供到位服務(wù)，業(yè)主要物業(yè)服務(wù)到位才肯給錢”的矛盾糾紛。
（來源：中國社會(huì)報(bào)2019.4.18）
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