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首頁本報記者 安 娜 通訊員 羅悅
位于北京市大興區興豐街道的三合南里社區，是一個有著近20年歷史的老舊小區。隨著城市發展步伐的日益加劇，社區在基層治理中的瓶頸問題愈發突顯，公共服務供給不足、基礎物業服務缺失、社區內部空間狹小、人居環境逐漸惡化……當老舊小區“老了”“舊了”，該如何幫助它們從困境中破局?是循規蹈矩，按照以往政府補貼兜底的傳統模式進行老舊小區改造?還是創新求變，開辟一條更加可持續發展的路徑?為此，大興區探尋出了自己的答案。
去年以來，大興區委社會工委區民政局以三合南里社區為試點，堅持“黨建引領、多元參與、片區統籌、街區更新”理念，精準發力，開展老舊小區有機更新工作，通過硬件改造和軟件提升，讓老舊小區重新煥發生機和活力。現在的三合南里社區變成什么樣了呢?
◆ 盤活社區外部閑置資源
廢棄鍋爐房變身便民服務綜合體
初秋的午后，陽光明媚。三合南里社區的居民劉大媽帶著小孫子來到家門口的新星運動館參加籃球培訓，“我們社區附近一直缺少一個像樣的體育場館，孩子以前上籃球課要去很遠的地方。今年7月，運動館正式運營后，我們立刻給孩子報了籃球培訓班。這里設施新、環境好，出家門步行三四分鐘就能到，不僅家長方便了，孩子上課時還能遇到很多相熟的小伙伴，特別開心。”
劉大媽所說的新星運動館，前身其實是占地2400平方米的廢棄鍋爐房和堆煤場。曾幾何時，這個鍋爐房是周邊三個社區約80萬平方米建筑的冬季采暖熱量來源，每年冬天從這里冒出的熱氣，刻在了一代人的回憶中。2006年，隨著北京市全面推進煤改氣工程，鍋爐房實際使用面積逐漸縮小、空間逐漸閑置，這座在工業文明中極具生活氣息的建筑逐漸走向了沒落。
一邊，是空置廢棄的城市發展遺存;一邊，是社區居民對公共服務的迫切需求。2020年，興豐街道與社會資本愿景集團簽署戰略合作協議后，首先就將“盤活廢棄鍋爐房和堆煤場等閑置資源，實現公共服務功能的拓展延伸”作為切入點，在分析研判周邊人口分布、居民結構的基礎上，充分考慮居民實際需求，利用3200余萬元社會資本統籌打造了一個使用面積達3000余平方米的便民服務綜合體——“三合·美鄰坊”。
如今，曾經破舊不堪的鍋爐房和堆煤場已徹底不見蹤影。除新建了一所運動館外，還引進了商超、餐飲、書屋、洗衣房等生活業態，專門設置了供居民交流會友、協商議事的“拉家常”議事廳。在這里，年輕人有了釋放能量的運動場所，小朋友有了拓展知識的空間，老人們買蔬菜、水果和生活用品也更加方便……居民生活中常遇到的難題都迎刃而解了。談起社區最近一年來的變化，幾位正在“三合·美鄰坊”附近散步的居民贊不絕口：“現在的生活可是越來越幸福了!”
“‘三合·美鄰坊’便民服務綜合體的建成，打破了社區圍墻的物理邊界，將服務功能輻射到周邊29個小區、10余萬居民，實現了服務功能的街區延伸。原本閑置低效的空間資源交由社會力量進行設計、施工、商業化運營，激發市場經濟效益后，再長效反哺社區服務和基層治理，進而達到了促進老舊小區可持續發展的目的。”大興區委社會工委區民政局辦公室副主任閆曉歡說。
◆ 優化社區內部空間
居民生活實現質的飛躍
社區有機更新工作的成效，不僅體現在外部閑置資源的盤活，還體現在內部空間管理水平的提升和物業管理體制機制的理順。
據三合南里社區黨委書記魏然介紹，社區由3個相對獨立的自然小區組成，房屋性質較為混亂，有不同產權單位的家屬樓，也有商品房，部分處于產權單位自管或無物業管理狀態。其中，建成年限最長、公共設施最為陳舊的當屬6號樓、7號樓和8號樓組成的書馨嘉園小院，“院內路面坑坑洼洼、崎嶇不平，不僅在雨雪天容易造成積水，平日里老人和孩子一不留神還容易摔跤。”
2020年，小院的產權單位以底商使用權置換自管老舊小區的基礎物業服務和品質提升，由愿景集團物業公司承擔三棟樓的物業管理服務。記者在書馨嘉園小院內看到，以往坑坑洼洼的小路已經被整修得平平坦坦，幾個小孩子正滿面笑容地在道路上騎車、跑步、做游戲。“因歷史原因，書馨嘉園小院內很大一部分空間被老舊車棚占用。我們對社區內部空間進行梳理改造后，重新規劃了自行車和電動車的停放區域，增設了電動車充電樁。同時，在改造后的閑置空間內，重新規劃了兒童娛樂區域、運動健身區域和休息長廊，更好地滿足居民日常的生活、娛樂需求。”愿景集團京南區域負責人賈凡說。
現在，書馨嘉園的閑置底商也根據居民訴求引入了超市、理發、藥店三個業態服務商。家住8號樓的趙大爺，今年已將近80歲高齡。因出行需要借助輪椅，趙大爺以前很少出門，家里的食品和日常用品主要靠兒女定期送上門。社區一攬子改造結束后，趙大爺每天都要下樓曬曬太陽，“家門口的超市還修建了無障礙坡道，現在我自己也可以到超市買菜了。”趙大爺高興地說。
無獨有偶，在三合南里社區另外一個由三棟樓組成的單獨小院建馨嘉園內，也實現了物業服務管理“從無到有”的飛躍。針對居民反映較為強烈的停車、下水等問題，愿景集團對社區圍墻、管道和綠地等進行了科學修整，不僅規劃了幾塊休閑娛樂區域、新建了社區大門，還增加了50%的停車位容量，得到了居民的認可和贊許。
“在做好物業管理服務的同時，我們還陸續為社區引入公益性服務資源，將承諾‘定期開展公益服務’作為商戶入駐的前置條件之一。目前，從事理發、中醫等服務的商戶每周定期為社區高齡、獨居、空巢等老年群體提供免費服務，從事體育培訓的商戶每天定時向社區居民免費開放活動場地。今后，還會陸續開展形式多樣的公益活動，進一步增加社區的凝聚力和向心力。”賈凡說。
◆ 凝聚共謀共建共管合力
暢通社會資本參與社區治理新路徑
“三合南里社區的試點經驗得益于‘區域統籌、部門協同、企業參與、社區協調、居民議事’五方聯動。”閆曉歡告訴記者，2020年，在大興區委社會工委區民政局的牽頭下，住建、規自、財政等部門協同聯動，統籌簡易低風險、老舊小區綜合整治等改造類政策和“物業+養老”等服務類政策，在老舊小區有機更新工作中形成了工作合力。“駐區單位、社會力量、產權單位同頻共振，為社區治理賦能增效，各方力量都發揮了重要作用，缺一不可。”
記者了解到，在三合南里社區開展有機更新方案設計、改造施工、空間運營等全部環節中，通過線上和線下兩種方式向居民發放了近2000份調查問卷，通過“拉家常”議事會進行了多次樓門議、現場議、開會議，積極收集居民關于功能設計、公共配套、服務業態、文化活動等方面的需求和建議，采納完善更新方案，確保居民的訴求得到有效回應，確保居民的意見充分落地。
“下一步，我們將結合功能定位和發展方向，深化改革創新、探索實踐，進一步暢通社會資本參與老舊小區有機更新的路徑，在社會建設領域推動‘社區復興計劃’，聚焦物業管理、環境提升、多元參與、為老服務等群眾關切的熱點、難點問題，在黨的建設、街區更新、社會動員、銀發產業、精細管理五個方面重點發力。按照社區強基、社區治理、社區復興的工作路徑，通過資源互補、統籌平衡的組團聯動，破解單個小區物業管理難題，以社會資本投入‘微利’實現可持續發展，推動‘小圍合、大開放’街區整體更新，不斷完善城市治理體系，提升治理能力現代化水平，增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。”大興區委社會工委書記、區民政局局長張輝說。
(來源：中國社會報2021.8.27)
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